Il divario immobiliare in aumento in California sfida gli sforzi dello Stato per risalire

Sep 12, 2023

Costruzione di quella che sarà una delle più grandi torri in legno del mondo al 1510 Webster St. nel centro di Oakland il 7 agosto 2023. Delle 222 unità 35 sono designate come alloggi a prezzi accessibili per le famiglie che guadagnano circa l'80% del reddito medio dell'area. Foto di Semantha Norris, CalMatters

Ogni recente sessione legislativa ha prodotto almeno uno sforzo per alleviare la cronica carenza di alloggi in California – e talvolta diversi.

In genere rendono più semplice per i costruttori orientarsi attraverso il processo di autorizzazione, spesso ottuso, e quindi più difficile per gli oppositori locali dei progetti abitativi bloccare la costruzione.

La sessione di quest'anno è stata tipica, il suo prodotto più importante è stato il Senate Bill 423, che estende un precedente sforzo di razionalizzazione dei permessi per alloggi a prezzi accessibili noto come Senate Bill 35 e – di particolare nota – lo rende applicabile alla zona costiera dello stato. Quest'ultima disposizione è importante perché riduce le opportunità per i NIMBY di utilizzare i poteri di utilizzo del territorio della California Coastal Commission per bloccare gli sviluppi.

Precedenti misure di razionalizzazione avevano esentato la zona costiera, ma ha prevalso il movimento pro-edilizia, sostenendo che le élite benestanti che vivono lungo la costa dovrebbero condividere il loro spazio con coloro che hanno bisogno di riparo.

"Con le disposizioni rafforzate di razionalizzazione dell'SB 35, stiamo portando gli ambiziosi obiettivi abitativi della California a portata di mano", ha affermato il senatore dello stato Scott Wiener, un democratico di San Francisco che ha approvato entrambi i progetti di legge. “L’SB 35 si è dimostrato uno degli strumenti più efficaci a nostra disposizione per favorire lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili”.

Wiener afferma che dal 2017 SB 35 ha contribuito a sviluppare più di 18.000 unità abitative a prezzi accessibili, il che sembra impressionante. Tutto aiuta, ma 18.000 unità in cinque anni sono solo una frazione della nuova costruzione di alloggi che secondo l’agenzia statale per l’edilizia abitativa è necessaria ogni anno.

Per far rispettare i propri obiettivi abitativi, lo Stato ha assegnato quote a ciascuna regione, poi tradotte in obiettivi per ciascuna città, per i terreni da destinare all’edilizia abitativa. Proibisce inoltre condizioni arbitrarie sugli sviluppi proposti e fa causa alle città che non soddisfano i suoi standard. Negli ultimi anni, l’obiettivo a livello statale era di 180.000 unità all’anno, ma con il recente calo della popolazione lo stato ha abbassato l’obiettivo a 148.000.

Tuttavia, la California è ancora ben al di sotto della stima del budget 2023-24 di 109.000 unità da costruire nel 2023. Il budget stanzia direttamente e indirettamente quasi 15 miliardi di dollari per la produzione abitativa, ma lo stato ha bisogno di almeno 90 miliardi di dollari all’anno in investimenti privati ​​e pubblici. investimento per raggiungere l’obiettivo di 148.000 unità – assumendo che ci siano terreno e altre risorse adeguate per sostenere quel livello di costruzione.

Il deficit immobiliare della California è drammaticamente illustrato da un nuovo rapporto stato per stato.

RubyHome Luxury Real Estate, un intermediario immobiliare residenziale, ha utilizzato l'American Community Survey del Census Bureau per determinare quanta parte del patrimonio immobiliare di ciascuno stato è stato costruito a partire dal 2010, rivelando così differenze nel vigore dello sviluppo.

Il Texas è risultato il migliore, con il 22,5% dei suoi 11,1 milioni di unità abitative costruite tra il 2010 e il 2022, seguito da altri stati con una popolazione in rapida crescita, tra cui il Nevada n. 7. Il Rhode Island era ultimo, con il 4,9%, e la maggior parte degli altri nella fascia più bassa erano stati orientali o del Midwest con una crescita demografica scarsa o nulla, incluso il numero 47 di New York.

E la California? È anche uno dei ritardatari, al numero 41, con appena 1,1 milioni, ovvero l'8,1% dei suoi 13,6 milioni di unità abitative costruite dal 2010.

“Decenni di sottoproduzione immobiliare hanno contribuito a uno squilibrio tra domanda e offerta, con conseguente limitazione delle opzioni abitative disponibili per affittuari e proprietari di case, e contribuendo a far sì che milioni di famiglie paghino una quota sproporzionata del loro reddito per l’edilizia abitativa”, dichiara il bilancio statale. “Questi problemi contribuiscono a far sì che un numero crescente di persone si trovino o siano a rischio di diventare senzatetto”.